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杭城的3月，花開(kāi)正艷，然，樓市成交淡如水，曾經(jīng)風(fēng)生水起的土地市場(chǎng)，也是一片寧?kù)o，正是賞景思考的好時(shí)機(jī)。

自大鱷入杭之后，杭州的土地市場(chǎng)一再勇攀高峰，為了抑制“地王”的產(chǎn)生，杭州土拍溢價(jià)率從49%的上限降到了35%。然而，外來(lái)大鱷的勇猛豈是爾等能夠明白？中海、世茂、融信、景瑞等無(wú)不給杭州土拍的歷史留下了深刻的印記。真的勇士，敢于直面慘淡的人生，敢于直面淋漓的土拍。

?勇士為何如此闊綽？ 英雄不問(wèn)市場(chǎng)問(wèn)錢袋

2013年的土拍市場(chǎng)，與其說(shuō)是拍地，還不如說(shuō)是拍戲。華家池時(shí)候的綠地營(yíng)銷總監(jiān)的那抹艷麗亮色，世茂與濱江的掌聲響起來(lái)，杭師大地塊時(shí)融信與融創(chuàng)之爭(zhēng)、還有只在最后“30秒”上交報(bào)價(jià)單的龍湖……拍地不再是幾個(gè)老總面無(wú)表情的指點(diǎn)江山，而是使得整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)都充滿了可看性。

因?yàn)橛辛舜篦{，結(jié)局變得撲朔迷離，寶龍以27輪報(bào)價(jià)17.85億元總價(jià)奪去了龍湖早已看好的濱江公建中心地塊，而幾個(gè)月之后龍湖以27%的溢價(jià)率42億元的總價(jià)奪走了中糧規(guī)劃了3年之久的“大悅城”，即濱江117號(hào)地塊。現(xiàn)在的拍地市場(chǎng)，最大的變化就是你以為“猜中了開(kāi)頭，猜不到結(jié)局”，其實(shí)，你是連開(kāi)頭都沒(méi)有猜到。

是有多久，我們沒(méi)有看到那件紅色的T恤衫了，不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，拍地市場(chǎng)成為了外來(lái)大鱷們自己的游戲廳。有溢價(jià)率上限，那就競(jìng)拍保障房，未來(lái)市場(chǎng)怎么做？拿了再說(shuō)！“外來(lái)開(kāi)發(fā)商從城市總量、人口總量、開(kāi)發(fā)總量來(lái)考慮問(wèn)題，覺(jué)得可以進(jìn)來(lái)就進(jìn)來(lái)了。”本土某知名房企執(zhí)行總經(jīng)理表示，“而我們根據(jù)客戶分析，真正買杭州高端住宅的幾乎都是溫州、臺(tái)州、紹興、義烏的客戶群，而現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)變了，這幾個(gè)地方的企業(yè)都遇到了問(wèn)題，所以這些大佬們情況也不是很好。”

大鱷與本土房企的關(guān)注點(diǎn)不同，所以，對(duì)于土拍的價(jià)格承受力也不同。大鱷看的只是自己的錢袋子，至于以后怎么賣，拿下再說(shuō)！

?命里無(wú)時(shí)硬強(qiáng)求 高價(jià)地該如何愛(ài)？

拍地市場(chǎng)上的一時(shí)英姿颯爽，換來(lái)的可能是未來(lái)數(shù)年的消化不良。外來(lái)大鱷的錢袋子真的通海？那也未必，人家愿意一鳴驚人的背后，多少還有抱著“走走關(guān)系”的心態(tài)在操作。據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，外來(lái)房企特別是北方來(lái)的公司，拿了地之后做做工作，換換土地性質(zhì)、增減個(gè)容積率什么的都不是大問(wèn)題，但是在浙江，這是不可能的！

那么多的高價(jià)地，又有怎樣的出路？其實(shí)，杭州市場(chǎng)上有個(gè)比較典型的例子，九龍倉(cāng)，拿一塊高價(jià)地不稀奇，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，他偏偏就“愛(ài)上了”高價(jià)地。從2010年以24621元/㎡的樓面價(jià)搶下文暉地塊戴上“地王”帽子之后，2013年，九龍倉(cāng)再以252輪報(bào)價(jià)25.76億元總價(jià)，拿下蕭政儲(chǔ)出【2013】49號(hào)地塊，折合樓面價(jià)13600元/㎡，該地塊東面為恒大宅地項(xiàng)目和農(nóng)工商宅地項(xiàng)目，成交樓面價(jià)分別為10557元/㎡和9892元/㎡、8473元/㎡。除去這兩個(gè)典型，九龍倉(cāng)碧璽的樓面價(jià)也高達(dá)13555元/㎡和12838元/㎡，旁邊的嘉凱城和順發(fā)項(xiàng)目樓面價(jià)都在10000元/㎡左右。

時(shí)隔4年之后，“地王”九龍倉(cāng)君璽精裝，首開(kāi)均價(jià)小戶型40000元/㎡，大戶型45000元/㎡，比預(yù)期的45000-50000元/㎡低了不少；而2009年拿地的碧璽項(xiàng)目，從精裝改毛坯，最近又要把一幢毛坯改回精裝，這反反復(fù)復(fù)，估計(jì)是希望能夠擠出一點(diǎn)利潤(rùn)，目前毛坯均價(jià)24000元/㎡，洋房精裝修均價(jià)40000元/㎡。

那些年，大鱷土豪們深愛(ài)的高價(jià)地

2010年3月25日，九龍倉(cāng)戰(zhàn)勝宋衛(wèi)平帶隊(duì)的綠城，以24621元/㎡的樓面價(jià)拿下文暉地塊；而2013年12月18日，九龍倉(cāng)再以252輪報(bào)價(jià)25.76億元總價(jià)，拿下蕭政儲(chǔ)出【2013】49號(hào)地塊，折合樓面價(jià)13600元/㎡；

2012年10月17日，中海經(jīng)過(guò)三輪拼殺，以最終進(jìn)入競(jìng)拍保障房階段拿下當(dāng)時(shí)的三堡40-42號(hào)地塊，總價(jià)56億，有媒體測(cè)算當(dāng)時(shí)中海的實(shí)際樓面價(jià)為28022元/㎡；

2013年1月25日，申花首宗宅地由河北天成拿下，成交總價(jià)189000萬(wàn)元，樓面價(jià)為17316元/㎡；

2013年9月5日，備受矚目的華家池宅地在世茂和濱江房產(chǎn)之間展開(kāi)競(jìng)奪，其中58號(hào)地塊由世茂房產(chǎn)以36.6983億元加上配建保障房2000方競(jìng)得，樓面價(jià)23828元/㎡；

2013年10月10日，奧克斯以2791元/㎡的樓面價(jià)，238%的未來(lái)科技城最高溢價(jià)率奪得建工項(xiàng)目西面60號(hào)商住地；

2013年10月10日，富力以35300萬(wàn)元總價(jià)摘得淘寶城南63號(hào)宅地，溢價(jià)率不高僅為5%，但折合樓面價(jià)12331元/㎡；

2013年12月13日，三墩96號(hào)宅地，由寶嘉房產(chǎn)以139325萬(wàn)元總價(jià)，配建9000方保障房的價(jià)格競(jìng)得，折合樓面價(jià)為12044元/㎡；

2014年1月22日，融信以338437萬(wàn)元加1600方保障房配建面積奪得杭師大地塊，樓面價(jià)為25785元/㎡；

……

歷史仍在前行，摘錄了了，生生不息。（新華房產(chǎn)調(diào)查記者 蘇萍）