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6月10日，一份《綠城集團二十周年老客戶感恩回饋年活動》的通知席卷媒體圈，“說好不降價的綠城”也終于交出了這份“形而上”的答卷?！斑@是宋老板的最后一仗！”有業(yè)內(nèi)如此評價，“老宋之前一直都弱視營銷，在融創(chuàng)入駐之前，他還是想打贏這最后一場，證明自己吧。”

其實，盤點宋老板對于營銷的出謀劃策，并不復(fù)雜，總共也就那么兩次。

2012年，綠城為了自救，打出招聘“300金牌經(jīng)紀(jì)人”的廣告進行全民營銷，執(zhí)拗粗獷而又利落大方。不愿意降價而只愿意采取人海戰(zhàn)術(shù)贏得市場，謂之執(zhí)拗粗獷；而對經(jīng)紀(jì)人“薪酬無上限”的承諾，又謂之利落大方。這樣具有“江湖色彩”的做法，滿滿都是宋老板的風(fēng)味。

第二次，就是今日的優(yōu)惠券：總額20萬，其中3張5萬元，1張3萬元，1張2萬元，不適用于支付車位、庫房或者物業(yè)費，簡言之，只能抵扣購房款，同時也沒有具體的落實條款：“優(yōu)享卡在不同項目、不同物業(yè)類型、不同房源中可使用的優(yōu)惠幅度不同，具體使用方法、額度和適用房源等以各項目單位最終解釋為準(zhǔn)?！?/p>

美其名曰，這些優(yōu)惠券還真的只是“糧票”，能不能花？怎么花？最終需要項目說了算。明不言降價，實則暗降，然，降價又為開闊更大市場，如此環(huán)環(huán)相扣、精打細(xì)算的政策，一反浪漫主義習(xí)氣，可見宋老板下足了功夫。

兩次政策的差異之大，令很多人一度猜測第二次并非出自宋老板之口?！袄蠘I(yè)主是綠城的財富，也是宋老板一直心心念念的籌碼。”某個曾經(jīng)的綠城員工表示，“他確實也希望能夠給與老業(yè)主相應(yīng)的回饋。”

可以想象，這批優(yōu)惠券最終會有三種結(jié)局：一、老業(yè)主真的拿去購房，確實能夠得到數(shù)萬元現(xiàn)金優(yōu)惠；二、進入流通市場進行轉(zhuǎn)讓，老業(yè)主可以賺得少量的差價；三、最后過期，老業(yè)主也無損失。

當(dāng)然，從綠城的角度來看，好處就更多了，15萬的業(yè)主20萬的優(yōu)惠券，相當(dāng)于綠城發(fā)放了300億元的“糧票”，如果以每戶業(yè)主只花一張5萬元的“糧票”購得一套200萬的房子為例，完美的估計可以帶動數(shù)千億的銷售額。

更重要的是，這也變相堵塞了老業(yè)主“房鬧”的心。一直以來，杭州因為“房鬧”上到頭版頭條已經(jīng)不是一次兩次，而綠城為了保住號稱價值200億元的品牌，一直苦苦死守不降價的“底褲”。然，底褲易守卻難以抵擋破洞危機，個別項目有那么一點優(yōu)惠的風(fēng)吹草動就被冠上“綠城降價了”的標(biāo)簽瘋狂傳播。而這批“糧票”，實則最佳“封口費”，不貴，但是卻已經(jīng)讓老業(yè)主金口免開。

如此一舉多得的“糧票”可謂是用心良苦，還記得曾經(jīng)發(fā)布會上宋衛(wèi)平戲稱“如果融創(chuàng)和九龍倉發(fā)生沖突，還是我說了算”，而這次的活動也許正是為了“我說了算”這句話增加籌碼。

當(dāng)年垓下之圍，項羽說：“天要亡我，非戰(zhàn)之罪也。”房地產(chǎn)黃金十年已逝，那個小馬拉大車的年代也早已悄然退潮。

首先，綠城的房子動輒數(shù)百萬，以綠城蘭園一套90方的房源為例，目前在售均價55000元/㎡，總價在500萬元左右，而5萬元的優(yōu)惠券，享受的是99折，這樣的折扣遠(yuǎn)沒有達到誘惑的地步。當(dāng)然，對于位于臨平山北總價僅60多萬元起的蓮園來說，這樣的優(yōu)惠券確實可以起到促銷低總價項目的作用，但這樣的項目，活動中并不多。

其次，限貸限購的“帽子”并未掀掉，綠城業(yè)主普遍受到政策限制。而在新業(yè)主開辟方面，浙江小微企業(yè)近兩年受創(chuàng)嚴(yán)重，溫州、寧波的房價動蕩不已，更難言對外投資。

最后，杭州庫存華麗麗地邁上了15萬的高位，而開年以來降價潮一直處于持續(xù)發(fā)酵狀態(tài)，市場基本上已對購房者進行了一輪又一輪的折扣轟炸，看多了，也就疲了。

正所謂，“時勢造英雄，英雄亦適時也”。但在這樣一個政策未明階段，英雄出處難覓，宋老板的這番心血，也許是漁舟唱晚，讓我們拭目以待吧。（新華房產(chǎn)調(diào)查記者 蘇萍）