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“新國八條”推出
2011年1月26日國家出臺新國八條，基于四萬億的刺激下，經濟表面看上去是總體向上，“經濟好打擊房地產”的邏輯再度出現，所以上一屆政府開始下定決心調控房地產市場，要把這個行業內所謂的不道德的血液擠出，現在的限購和限貸等政策都是那個時間點的新國八條政策推出來的。這是第一刀，只不過大家一開始沒在意。
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總理主持召開國務院常務會議，強化調控決心
新國八條剛出來，正值四萬億刺激，推動中國房地產市場從2009年9月一路火爆到2010年年底。到2011年5月底，隨著很多企業，尤其是上市公司為了沖上半年業績，紛紛推出了折扣優惠，從5月底到6月底，整整一個月，企業造勢，市場追捧，銷售再度飆升，迫使政府在7月12號，溫總理召開國務院會議，會議上提出針對房地產調控的五項要求，要求嚴控樓市限購。這是第二刀。
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總理俄羅斯訪問期間，再度表態強化調控姿態
7月12號總理表態后，市場馬上有反應，行情一路向下。2011年11月6日，國務院總理溫家寶出席在俄羅斯圣彼得堡舉行的上合組織成員國總理第十次會議時表示：“中國的下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展”。同時強調，“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格”。由此房價一路下跌，直到2012年4月。
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以上三個階段構成了這輪行業波段行情的上半場，行業下行通道中，往往直接后果就是兩個：供應、成交雙下滑。房企盡量不再新增貨量及新開工，消費者看到降價卻仍舊會持續持幣觀望等著探底，開發企業的新增供應越來越少，消費者需求積累卻越積越多！ |
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經濟出問題，地產調控突然轉向，連續兩次喊保增長
降價勢頭一直保持到2012年的4月，突然發現中國經濟一季度出現明顯增長乏力的問題，按照上屆政府的慣性自然是要推房地產來托市，隨之而來的是2012年5月在福州、2012年6月總理在武漢兩次召集民營企業家座談會都分別表態保增長，尤其是5月份的時候，當時房企基本上還不敢抱太大期望，直到6月份再次表態同時伴隨著三大部門的各類支持動作（住建部表態揚州新政沒問題，國稅總局說房產稅年內不會開征，央行放松存款準備金率）。 |
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市場持續回暖，諸多企業土地及存貨結構得到優化
隨著保增長口號喊出后，房地產業的春天再度降臨，很多房企在2012年下半年瘋狂收獲了一把，這其中不僅僅是銷售提升、回款迅速，更重要的是大量企業2009年和2010年拿的那些高價地塊以及基于此產生的一直滯銷的高端貨量得到批量去化，庫存結構明顯優化。
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銷售發瘋，供應成了大問題
2013年的市場可稱之為震撼！主要兩個方面：其一是需求持續釋放，各類產品通吃！就連揚言逐步退出炒房的浙江群體居然再度殺個回馬槍（當然，總體上還是在撤），全年成交量居然增幅達到中國地產史上所罕見的高位20%增長速度！居然直接從上一年的11億平方米成交量直接跳升到132億平方米（最終13.05億平方米，銷售額超8萬億）！其二是各類土地地王頻現，尤其是年底在上海閘北地塊爭奪中，方興地產101億完成年度壯舉！這其實和2012年年底土地和存貨庫存結構優化之后開發企業的心態很有關系，心頭之患解決之后馬上膽子大了不少！
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大佬唱多唱空不重要，其實是位置決定的心態
2014年初，任志強和王石即分別開始看空房地產市場的走勢，可能理由各異，也會有各自的一些獨到的看法和分析路徑，但是從行業自身發展規律的角度，大家看看下圖也許就明白了。
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這一輪房地產業的運轉完成了一個完整的V型走勢，前期行業被打壓了16個月，后期放量了將近20個月。今天處在這一輪V型路徑的尾部，既然在尾部，從市場運行的自然規律的角度，也是大概率存在著調整的可能性。大佬們是不是唱空，行業自身也到了一個可能調整的關口，從行業從業者的角度來看，看了這個圖也應該很清晰的明白行業所處的位置，更何況是剛剛創造了13億平方米年成交量、8萬億年銷售額的歷史新高位，剛剛出現了一大堆動輒50%以上溢價的地王的年份。行業多空走向并非取決于大佬們的表態，恐慌心態更多的來自于今天所處的高位，畢竟高位不勝寒！
（本文根據億翰智庫資料整理）
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