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主持人：各位網(wǎng)友大家好，歡迎收看《新華有約》。本期我們請到了克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉、看看新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道主編李玥以及新地集團(tuán)董事長助理張沈勇。三位好！新型城鎮(zhèn)化是從去年十八大到今年兩會期間各界我們都很關(guān)注的熱點(diǎn)話題，首先請幾位談?wù)勑滦统擎?zhèn)化與過去城鎮(zhèn)化的區(qū)別？
楊科偉：在十八大提出了一個新型城鎮(zhèn)化這樣一個概念，這和過去10年中國的新型城鎮(zhèn)化是有一些區(qū)別的，主要就是說新型城鎮(zhèn)化是突出以人為核心，解決過去十年土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化帶來的弊端，提出以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化里邊提出了的一個很重要的問題是人口導(dǎo)向，不光是給大城市，給特大城市，讓大家都去這些地方，而是有分層次的，從這里面希望大家更多關(guān)注一些中小城市，讓農(nóng)民市民化，更多去一些小城鎮(zhèn)，中小城市這樣一個有序、合理的人口遷徙過程。內(nèi)在關(guān)聯(lián)其實(shí)就是在講人由原來的農(nóng)業(yè)人口變成現(xiàn)在的，城鎮(zhèn)人口變成現(xiàn)在城市人口，是人的城鎮(zhèn)化，脫離原來的農(nóng)業(yè)，進(jìn)入到市民生活。
張沈勇：沒有專業(yè)地研究過這個問題，我的想法就是首先，在早期的城市化建設(shè)過程中，是從農(nóng)村往縣城、城市這樣去人口遷移，現(xiàn)在在華東區(qū)，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一些城市，發(fā)展會是從城市會向一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的地區(qū)流動，所以導(dǎo)致你會發(fā)現(xiàn)一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的房價可能跟縣市的房價會越老越接近，尤其在上海周邊的江蘇、浙江、安徽這些地方會特別明顯一點(diǎn)。
李玥：涉及發(fā)展不均衡的一個問題，這個可能不是一個房地產(chǎn)的問題，更多是一個包括人口遷徙，政府管理，應(yīng)該是一個更大盤的問題，從房地產(chǎn)角度來看，我認(rèn)為和現(xiàn)在對于大城市影響不會特別大，對于中小城市會是一個相對比較大的利好。 主持人：楊先生，新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)對于房地產(chǎn)行業(yè)格局會有什么影響？您是怎么看的。
楊科偉：16號國務(wù)院發(fā)了新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃，這個規(guī)劃從總體上來說的話，當(dāng)天A股市場明顯利好，這個對房地產(chǎn)格局影響是比較深遠(yuǎn)，從房地產(chǎn)市場容量來說，跟過去10年，1998年2013達(dá)到53%，這個過程中，大概到2000年人口普查中大概有2億農(nóng)業(yè)人口變成城市人口，這個過程中城市的新建商品住宅成交量與人口增長是成正比的，他的走向是正比，從這個來說，如果按人均30平方米來算，2億人口就是有60億平方米的住房需求，這是一個粗略的計算，但是有多少人把這個進(jìn)城之后真正有把這個需求裝換成實(shí)際的購買力，這是由于一定差距的，但是理論上還是有這些需求存在的。所以說，接下來的新型城鎮(zhèn)化必然在房地產(chǎn)市場的容量上還是一樣的，在前幾天兩會的政府工作報告上，李克強(qiáng)總理提出有3個一億人的，有三個一億人是接下來要解決的問題，其中一億人在中西部就近城鎮(zhèn)化，有一億人農(nóng)民工跟長期在某些城市工作的外地人口就近城鎮(zhèn)化。這是提這樣一個概念。接下來這些人在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，社保、子女教育這些輔助的保障條件落實(shí)以后，可能以后就在這些城市扎根了，扎根了以后的載體就是住房，直接影響的就是一個城市房地產(chǎn)總的容量的問題，不多說，按新的規(guī)劃，6年國家新型陳鎮(zhèn)長規(guī)劃里邊提出的，1億人的目標(biāo)落實(shí)來看，按國家統(tǒng)計局2013年公布的人均住房面積是32平方米左右，那如果按1億人至少有30億平方米的住房需求，這個是接下來房地產(chǎn)市場總?cè)萘康囊粋€需求。還有一個就是，對于開發(fā)商來講，城市布局，是以城市群帶動城市發(fā)展，突出的一點(diǎn)是，并不是把城市做得越大越好，而是要重點(diǎn)發(fā)展中小城市，對于開發(fā)商來講的話，接下來的拿地啊，布局啊就要去思考的問題。
主持人：您剛剛談到開發(fā)商這一塊，我想問下我們開發(fā)商代表張先生，人口市民化過程中對于房企開發(fā)產(chǎn)品定位方面有什么影響？
張沈勇：早期的房地產(chǎn)格局，二三線城市，三四線城市會比較不受重視，現(xiàn)在這幾年房地產(chǎn)發(fā)展飽和，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市布局的現(xiàn)象會越來越明顯，像萬科啊，中海啊都會愿意去做這樣的事情，尤其會去做一些大型體量的城市綜合體這樣的整體開發(fā)。但是其實(shí)這些城市的容量是有限的，他們可能不太會去做太多這樣的項目，一個項目或兩個項目就已經(jīng)足夠了，如果再多下去的話，他們可能就會在一個城市里面自己的項目之間打起來，尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的城市，我們看到像碧桂園、恒大這些企業(yè)在三四線城市快速拿地，快速發(fā)展，但他們的項目可能就兩個或者少數(shù)幾個項目在發(fā)展。戶型上的要求的話，他們會偏向于100平米以上的三房為主，明顯在一些兩房的，現(xiàn)在市場上也有出現(xiàn)一些滯銷的情況，因為他們有些動拆性的房子是比較多的，需要改善自己居住品質(zhì)，或者在城市購房的話，就需要一些高品質(zhì)的項目。
主持人：剛剛二位都談到了“造城運(yùn)動”，新一輪“造城運(yùn)動”會帶來房價產(chǎn)生什么變化呢？
李玥：我覺得，包括剛才楊老師和張老師說到的一些，這個所謂的城鎮(zhèn)化，是解決問題的一個手段，我認(rèn)為是出現(xiàn)了一些問題，在二三線，或者說更小一點(diǎn)的城市遇到一些供過于求的現(xiàn)象，現(xiàn)在通過城鎮(zhèn)化，通過一系列的舉措，讓整個市場的需求量擴(kuò)大，但至少在理論上時可以擴(kuò)大的。但是，我覺得開發(fā)商去那樣一些城市里面，已經(jīng)是供過于求的市場里面進(jìn)行布局還是需求慎重。這是一塊。您剛剛問到的問題是“造成運(yùn)動”對于房價會產(chǎn)生什么樣的影響，是吧？我通過觀察，舉個不是特別恰當(dāng)，上海幾大新城，包括松江新城，在剛剛開始出臺這樣一個概念的時候，這個概念會讓房價出現(xiàn)比較大的上漲，而過了一段時間以后，房價就會變得比較平穩(wěn)，就像現(xiàn)在的嘉定新城。嘉定新城的房價2013年的漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整個市場，因為整個市場的供求關(guān)系決定了房價不會有一個很大升值的條件，因為房子比要買房子的人更多的話，房子要怎么漲。“造城運(yùn)動”產(chǎn)生概念會讓一個區(qū)域的房價迅速地市場化，但在一段時候以后，房價又會在市場調(diào)控的規(guī)律下會顯出相對平穩(wěn)，甚至下降。這個情況在上海不明顯，但是離開上海，在蘇州、昆山等這些城市來說甚至?xí)霈F(xiàn)一些下降。我是認(rèn)為，如果大家都認(rèn)為這是一個好事情，反而要小心了，去三四線城市，去中小型城市布局的時候要更加慎重，而現(xiàn)在這樣的一個情況，增加了一個理論的供應(yīng)量，而事實(shí)的，對市場的影響還沒到這樣一個里邊的階段的話，還是先把這些現(xiàn)有的庫存趕緊去化掉，這是一個很現(xiàn)實(shí)的問題。
主持人：我想問下楊老師，您剛剛談到“城市群”，你個人對于“城市群”有什么看法和建議呢？
楊科偉：城市群這個東西呢，包括剛才李主編講到的這個問題，包括你剛剛講到的“造成運(yùn)動”。其實(shí)，新型城鎮(zhèn)化的這個前提下，接下來是不支持“造城運(yùn)動”的，為什么要提出新型城鎮(zhèn)化，就是跟之前是有差別的。有一個很大的差別就是，之前是土地的城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在是城市的城鎮(zhèn)化，快于人口的城鎮(zhèn)化，造成很多新城，新區(qū)，出現(xiàn)這樣一個問題。所以接下來的新型城鎮(zhèn)化不支持這樣一個情況。城市群要解決一個問題，現(xiàn)在的大城市病，像上海、北京、交通、環(huán)境特別不正常，然后希望就是說有產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入讓人口更多去一些衛(wèi)星城，周邊一些受到輻射的中小城市，解決大城市病的一些問題，因為現(xiàn)在大城市各方面包括資源這些都不堪重負(fù)。所以，城市群的產(chǎn)業(yè)帶動功能，希望通過城市群的規(guī)模效應(yīng)，帶動周圍中小城市發(fā)展。以核心城市帶動中小城市發(fā)展。新城鎮(zhèn)化規(guī)劃里面講到有兩軸三縱這樣一個規(guī)劃，所以他形成很多點(diǎn)，他重點(diǎn)還是希望人口導(dǎo)入到周邊的中小城市，衛(wèi)星城。不希望以前一樣過于集中在核心城市。
主持人：那我想問下我們開發(fā)商張先生，據(jù)了解，像萬科、保利、恒大等其他的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在很多大城市悄然布局，進(jìn)行土地儲備，您所在的企業(yè)有什么樣的舉措呢？
張沈勇：我們的開發(fā)商主要是一二線城市核心區(qū)的商務(wù)用地，現(xiàn)在在上海的核心區(qū)都有我們的項目，高規(guī)格的項目，自己持有型項目為主。“北上廣深”等一線城市都是我們主要的發(fā)展方向，可能跟萬科、保利這些公司的區(qū)別是，他們可能更偏向于住宅，或者說住宅所占的比例更多，其實(shí)在上海這些一線城市，二三線城市也是他們的方向。我們現(xiàn)在短期內(nèi)還不會有在三四線城市發(fā)展的目標(biāo)。
主持人：好的，今天非常感謝三位嘉賓參加我們論壇。《新華有約》我們下期再見。