| 8月2日，泰禾集團(tuán)在上海舉行了盛大的進(jìn)軍上海首款產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，盡管算是閩系房企來滬的“遲到者”，但是泰禾的到來，還是再次將“閩系”這個(gè)近兩年不能再熱的詞加了一把柴火。 關(guān)于閩系房企，新華網(wǎng)曾于去年做過一次專題報(bào)道。一年過去了，閩系房企進(jìn)擊的腳步仍沒放慢的征兆。然而，在資本市場變幻莫測的今天，作為“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的代名詞，閩系房企背后還是發(fā)生了一些微妙變化。今天，我們邀請到了易居執(zhí)行總裁丁祖昱、同策咨詢研究部總監(jiān)、億翰智庫分析師張化東共同為我們揭開閩系房企背后的秘密。 |
 |
 |
| 當(dāng)下，人們往往把大部分閩系開發(fā)商作為是“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式的代表，實(shí)際在閩系開發(fā)商群體中，并不單純是我們理解的“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式，閩系開發(fā)商戰(zhàn)略群的多樣性，幾乎涵蓋了目前所有開發(fā)模式。之所以一葉障目，主要源于一部分新興的閩系開發(fā)商激進(jìn)的戰(zhàn)略，吸引了過多的行業(yè)關(guān)注。 億翰智庫張化東認(rèn)為，從發(fā)展模式方面來研究閩系開發(fā)商，大致可以分為六大類： |
 |
 |
陽光城、泰禾集團(tuán)、正榮集團(tuán)、融信集團(tuán) |
|
||||||
|
||||||
|
 |
 |
融僑、金輝、世紀(jì)金源 |
|
||||||
|
||||||
|
 |
 |
世茂房地產(chǎn)、旭輝集團(tuán) |
|
||||||
|
||||||
|
 |
 |
大名城、冠城大通 |
|
||||||
|
 |
|
中駿置業(yè)、明發(fā)集團(tuán)、禹洲地產(chǎn) |
|
||||||
|
||||||
|
 |
|
建發(fā)集團(tuán)、廈門國貿(mào) |
|
||||||
|
||||||
|
 |
 |
 |
 |
 |
||||
| 最近三年，福建房地產(chǎn)市場異常火爆，11年的房地產(chǎn)調(diào)控以福州、廈門為主的福建房地產(chǎn)市場受到影響也最少。由于福建市場的火爆，導(dǎo)致了福州、廈門的土地供不應(yīng)求，價(jià)格高企，福州、廈門土地價(jià)格幾乎已經(jīng)能趕上北京、上海等一線城市。正因?yàn)檫@個(gè)原因，這些企業(yè)13年初快速進(jìn)入北京、上海，也變相推高了北京、上海的地價(jià)。應(yīng)當(dāng)講福建市場的火爆使得這些房企受益匪淺。 | 福建的民間資本特別充沛，對于最強(qiáng)調(diào)資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，閩系在福建更容易拿到錢，這也成就了他們這兩年在土地市場上的呼風(fēng)喚雨。 | 近年來，這些閩系企業(yè)的管理架構(gòu)發(fā)生了巨變，紛紛從家族制轉(zhuǎn)向了職業(yè)經(jīng)理人制。特別成功的有陽光城，引入了以陳凱為首的管理團(tuán)隊(duì)之后，公司發(fā)生了脫胎換骨變化。正榮、融信等后起之秀也在這些方面表現(xiàn)突出，都是當(dāng)前市場的獵頭大戶。 |
 |
|
|
 |
從去年來看，閩系房企比較激進(jìn)，利用高周轉(zhuǎn)策略快速布局市場。主要特征表現(xiàn)為三點(diǎn) 低成本融資、高溢價(jià)拿地、快速開發(fā)快速銷售，通過產(chǎn)品溢價(jià)實(shí)現(xiàn)盈利、但是，現(xiàn)在融資口子卡緊了，無疑給閩系房企出了不小的難題。 當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對于開發(fā)貸款仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎，仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎地選擇自己的交易對手（投資的開發(fā)商），對于中小企業(yè)來講，由于金融機(jī)構(gòu)偏好大型品牌企業(yè)的投資，仍然會(huì)面臨比較大的資金面的壓力，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多的中小企業(yè)面臨債務(wù)違約的市場風(fēng)險(xiǎn)；對于房貸來講，由于個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款等利率明顯高于首套房貸基準(zhǔn)利率（當(dāng)前首套房貸5年期基準(zhǔn)利率是6.55%），即使首套房貸利率上浮5%，也難以超過個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款的投資回報(bào)率，從這個(gè)角度來講，即使銀行等金融機(jī)構(gòu)有貸款額度，也不會(huì)過多投放到個(gè)人住房貸款上來，整體來看大多數(shù)城市商業(yè)銀行的個(gè)人按揭住房貸款政策仍然會(huì)偏緊。 若大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”的壓力仍然會(huì)比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問題會(huì)更加突顯。 現(xiàn)在去化速度也降低了，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)相對也比較難，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)這個(gè)角度來說，也難。 這樣，對于閩系房企來講，過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強(qiáng)，可以做“高溢價(jià)”，在拿地時(shí)候也不惜代價(jià)，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是，在今年市場低迷期，“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會(huì)導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。 |
 |
| 上海，向來是各路開發(fā)商必爭之地，激進(jìn)的閩系開發(fā)商自然不會(huì)房企逐鹿上海。從早期的世茂，到后來的象嶼，從低調(diào)的禹州，到目前風(fēng)聲水起的旭輝、陽光城，再到新晉上海的融信和泰禾，無不把上海當(dāng)做其戰(zhàn)略布局的重鎮(zhèn)。 |
 |
近幾年世茂在上海的項(xiàng)目開發(fā)較早期少了許多，住宅方面，世茂濱江花園、世茂湖濱花園、世茂佘山莊園等項(xiàng)目早已售罄，只有世茂愛馬尚郡、世茂納米魔幻城、世茂佘山里項(xiàng)目在售。 | |
 |
目前建發(fā)在上海只有位于新江灣城的建設(shè)江灣萃一個(gè)項(xiàng)目在售，別墅項(xiàng)目名為建發(fā)璟墅。 | |
 |
寶山項(xiàng)目陽光城花滿墅在售疊加和類獨(dú)棟。浦東項(xiàng)目陽光城愉景灣預(yù)計(jì)10月開盤。 | |
 |
浦東項(xiàng)目旭輝亞瑟郡在售二期花園洋房，嘉定項(xiàng)目旭輝錦庭尾盤在售，寶山現(xiàn)房項(xiàng)目旭輝瀾悅灣目前在售少量127平的大兩房，寶山項(xiàng)目旭輝城在售精裝73平的2房和90平的3房，青浦項(xiàng)目旭輝朗悅庭在售78平1房和89平小3房，有毛坯和精裝2種房源，旭輝百合宮館別墅在售聯(lián)排別墅，奉賢項(xiàng)目旭輝圓石灘目前多種別墅類型在售，楊浦項(xiàng)目旭輝江灣墅目前在售大平層，聯(lián)排8月底開盤。 | |
 |
奉賢項(xiàng)目金輝天鵝灣預(yù)計(jì)9月開盤。 | |
 |
臨港項(xiàng)目禹州城市廣場正熱銷。 | |
 |
作為新晉上海的閩系開發(fā)商，位于青浦趙巷的融信鉑灣備受關(guān)注，預(yù)計(jì)9月開盤。 | |
 |
同樣是作為“遲到者”，泰禾剛剛發(fā)布上海首款作品，位于寶山的泰禾紅御，預(yù)計(jì)8月中旬開盤。 |
