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	房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變。　　近日，孟祥遠(yuǎn)領(lǐng)銜的南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心運(yùn)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和調(diào)研數(shù)據(jù)對(duì)北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市近十年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，以及特征、居民對(duì)房?jī)r(jià)及調(diào)控政策的滿意度等情況進(jìn)行了系統(tǒng)研究，在此基礎(chǔ)上分析各城市在各個(gè)階段調(diào)控中出臺(tái)的行之有效的政策，提出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策建議。　　某種意義上講，北京、上海、廣州、深圳是最能代表中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀的四個(gè)城市，他們的歷史，不再只是四個(gè)城市自己的歷史，他們的現(xiàn)狀，不再只是四個(gè)城市自己的現(xiàn)狀，他們折射出的是中國(guó)房地產(chǎn)的真實(shí)身影。


	2012年，四個(gè)一線城市中，商品住宅價(jià)格最高的是北京市，其均價(jià)為20700元/平方米，深圳排在第二位，為18847元/平方米；廣州與上海均價(jià)相當(dāng)，分列第三、四位。　　在2009年之前，四城市商品住宅均價(jià)一直由深圳領(lǐng)先，房地產(chǎn)發(fā)展最早、最成熟且毗鄰香港，是這段時(shí)間內(nèi)深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)先的最主要原因。而隨著房地產(chǎn)在全國(guó)范圍大規(guī)模地發(fā)展，北京作為首都，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、大規(guī)模的城市改造和居民拆遷都是推高其房?jī)r(jià)的主要因素，2010年北京新建商品房房?jī)r(jià)飆升，從13799元/平方米上漲至20328元/平方米，漲幅高達(dá)47.3%，一躍超過(guò)深圳。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品房均價(jià)從2003年至2012年一路攀升。其中，十年漲幅最大的是北京，達(dá)到337%，漲幅最小的是上海，為197%；深圳以220.6%的漲幅排在四城市中的第三位。而廣州上漲了261.2%，與北京、深圳、上海三大城市比較，價(jià)格曲線最為平緩。


從近十年四大城市的調(diào)控政策來(lái)看，主要是以嚴(yán)格執(zhí)行中央出臺(tái)的各種政策為主，地方政策起輔助作用。　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策大體可以為分三類：行業(yè)政策、金融財(cái)稅政策以及保障房政策。　　從四城市出臺(tái)的政策效果來(lái)看，也呈現(xiàn)出不同，北京最為平衡，三種政策都取得不錯(cuò)效果；上海、深圳的金融財(cái)稅政策效果最為顯著；廣州則是行業(yè)政策表現(xiàn)最為突出。	北京是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)城市，每出臺(tái)一個(gè)政策都會(huì)引起全國(guó)矚目，其調(diào)控也最全面、最嚴(yán)謹(jǐn)。十來(lái)年的調(diào)控幾乎涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域每個(gè)環(huán)節(jié)，率先出臺(tái)的 “限外令”、“限購(gòu)令”等行業(yè)政策影響深遠(yuǎn)。	上海作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市，一直根據(jù)中央調(diào)控政策的精神，采取了一系列具體政策和措施，如大規(guī)模郊區(qū)化發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有效的調(diào)控，并取了得一定的效果。	近十年來(lái)，廣州房地產(chǎn)調(diào)控主要以貫徹中央調(diào)控精神為主，并且根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了部分較為有針對(duì)性的調(diào)控措施，如土地、住房預(yù)售、市場(chǎng)綜合治理等。

行業(yè)政策主要起規(guī)范市場(chǎng)作用

　　從近十年四個(gè)城市的行業(yè)政策來(lái)分析，深圳地方行業(yè)政策在預(yù)售環(huán)節(jié)取得不錯(cuò)的效果，如禁止“認(rèn)籌”、“深15條”等，雖然對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有起到完全遏制作用，但通過(guò)對(duì)成交量的影響，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的快速上漲。

金融財(cái)稅政策起立竿見(jiàn)影作用

　　從房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，金融政策基本完全按國(guó)務(wù)院要求執(zhí)行，但地方的稅收政策影響巨大，成為近十年最有力的調(diào)控政策。

保障房政策尚需逐步完善

　　在四個(gè)城市中，北京對(duì)保障房的調(diào)控是全國(guó)最完善的。從建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，保障房是最重要的一環(huán)，在未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展中將成為重中之重，也是地方政府調(diào)控的著力點(diǎn)。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一邊是調(diào)控政策頻出，“史上最嚴(yán)”、“組合拳”、“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外”等相繼出現(xiàn)，但另一邊卻是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，老百姓對(duì)政策既失望又寄予厚望。

北京、廣州、深圳：“繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，直至房?jī)r(jià)下降”的受訪者所占比例均為最高，
上海：市民既支持繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)在有效的政策，又希望出臺(tái)新的有效管制。

北京、廣州、深圳：“不夠猛烈，期待更多新政出臺(tái)”
上海：“有好有壞”

深圳：54.9%的受訪者選擇“應(yīng)該征15%”
北京：兩極分化，“應(yīng)該征15%”、“不應(yīng)該征”的各占45.0%、41.4%
上海：是贊成第二次購(gòu)房征稅比例最高的城市
廣州：“不應(yīng)該征”的比例最大

北京、廣州：市民偏向“行政命令，如限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外”
深圳：市民偏向“信貸政策，如提高首付與利率”
上海：市民選擇較為分散，認(rèn)為各主要政策的影響較為平均

深圳：市民最希望保留“限價(jià)令”
北京、廣州：與四城市總體水平較為一致
上海：市民最希望保留“限購(gòu)令”、“限貸令”

　　從四大城市歷年的調(diào)控措施成效來(lái)看，雖然已取得一定效果，但關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展仍有許多工作要做，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控，孟祥遠(yuǎn)提出了以下建議。


學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立公開(kāi)、透明的網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng) 完善房產(chǎn)稅征管辦法加快處理和利用歷史遺留違建私房		嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)、限貸政策的同時(shí)，可針對(duì)性設(shè)立不限購(gòu)區(qū)域繼續(xù)強(qiáng)化商品住房預(yù)售管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià) 進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房買賣合同備案管理，控制交易節(jié)奏區(qū)別對(duì)待“改善型需求”

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