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　　作為我國(guó)改革開放的“試驗(yàn)田”，上海自貿(mào)區(qū)為中國(guó)帶來(lái)了變革與創(chuàng)新，為外高橋板塊注入了新的活力，為企業(yè)帶來(lái)了種種利好政策。一年多以來(lái)，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的辦公物業(yè)已從“瘋狂”回歸到了理性，步入了穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段。
　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月中旬，上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)近一年來(lái)共新設(shè)各類企業(yè)1.2萬(wàn)余戶。而且，外高橋保稅區(qū)原先是以貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流為主，本身辦公物業(yè)十分缺乏。需求的增長(zhǎng)加之原本資源的缺乏，使得自貿(mào)區(qū)辦公物業(yè)的未來(lái)發(fā)展被普遍看好。
  
     
  　　外高橋保稅區(qū)原本是以物流、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)園區(qū)為主，自貿(mào)區(qū)成立之后，外高橋在對(duì)對(duì)辦公物業(yè)的需求以及功能上都發(fā)生了較大的變化。而且，周邊的辦公物業(yè)房齡都是在8年以上，辦公樓市場(chǎng)亟需新品入市。  
     
             
  5號(hào)門周邊——三聯(lián)大廈
租金：3-3.5元/平方米?天
二手房售價(jià)：1.5-2萬(wàn)元/平方米
地址：華京路8號(hào)
物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（甲級(jí)）
物業(yè)費(fèi)：10.00元/平方米?月
交通配套：六號(hào)線/外高橋保稅區(qū)南站、高川專線 泰高線 外高橋2路等。
周邊配套：華潤(rùn)萬(wàn)家便利超市、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等。
   3號(hào)門周邊——高翔大樓
租金：1.8-2.5元/平方米?天
二手房售價(jià)1.6-2.3萬(wàn)元/平方米
地址：富特西一路355號(hào)
物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（其他）
物業(yè)費(fèi)：9.90元/平米?月
竣工時(shí)間：1997年
交通配套：6號(hào)線航津路站、815、971、1015、453、611、川張高專線、高川專線等。
周邊配套：國(guó)際商品廣場(chǎng)、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、上海外高橋皇冠假日酒店等。		   2號(hào)門周邊——湯臣國(guó)際貿(mào)易大廈
租金：2-4元/平方米?天
二手房售價(jià)：2萬(wàn)元/平方米
地址：基隆路1號(hào)
物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（甲級(jí)）
物業(yè)費(fèi)：12.00元/平方米?月
竣工時(shí)間：1995年
交通配套：軌道6號(hào)線外高橋保稅區(qū)北站、公交外高橋2路路 968路 815路 996路等。
周邊配套：可的便利店、星巴克咖啡、農(nóng)業(yè)銀行、上海銀行、喜來(lái)登酒店等。		  
　　根據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局和中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點(diǎn)意見》顯示，如主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等用途的綜合用地，出讓合同中明確主導(dǎo)用途及其附屬用途部分應(yīng)自持部分的房屋等情況的，在登記管理上只能記載在同一本房屋土地登記簿上，并發(fā)放一本房地產(chǎn)權(quán)證書；建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)嚴(yán)格按照出讓合同中約定的主導(dǎo)用途和附屬用途進(jìn)行設(shè)計(jì)和審批；第十一條管理規(guī)定，對(duì)于變性后招拍掛土地：（一）在保障公益的前提下，開發(fā)單位須持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（二）建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。
　　由此可見，自貿(mào)區(qū)的土地政策日趨嚴(yán)苛，日后可售小面積商辦物業(yè)較為稀缺，甚至可以說是“一席難求”。
 
打造國(guó)際貿(mào)易服務(wù)和金融服務(wù)功能區(qū)
　　在功能定位上，外高橋保稅區(qū)依托區(qū)域先發(fā)優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)森蘭區(qū)域，打造成為以國(guó)際貿(mào)易服務(wù)、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)功能為主，商業(yè)、商務(wù)、文化、休閑多元功能集成的綜合性功能集聚區(qū)。目前已匯聚花旗銀行、渣打銀行、浦發(fā)銀行等十多家銀行。
　　外高橋未來(lái)的發(fā)展發(fā)展策略更加注重集約緊湊與立體開發(fā)：首先，推進(jìn)區(qū)內(nèi)土地二次開發(fā)，盤活存量空間資源。其次，結(jié)合現(xiàn)有商務(wù)辦公樓宇的布局，通過改造升級(jí)和新建等方式，打造一批主題式高品質(zhì)商務(wù)辦公載體，形成相對(duì)集聚的金融功能區(qū)、總部功能區(qū)、貿(mào)易功能區(qū)等，配置商業(yè)、文化、休閑等多元功能業(yè)態(tài)，打造城市綜合體（核心CBD）。第三，加快推進(jìn)森蘭區(qū)域開發(fā)，引導(dǎo)企業(yè)區(qū)內(nèi)（自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)）注冊(cè)、區(qū)外（森蘭區(qū)域）集聚，探索展示交易的“前店后庫(kù)”模式，實(shí)現(xiàn)保稅與非保稅聯(lián)動(dòng)，倉(cāng)儲(chǔ)物流、展示交易、訂單銷售聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

外高橋CBD呼之欲出 引領(lǐng)上海最低空置率
　　根據(jù)日前仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，浦東中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)空置率降至2007年四季度以來(lái)新低。報(bào)告指出，來(lái)自內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)租戶的強(qiáng)勁租賃需求持續(xù)推動(dòng)浦東辦公樓租賃市場(chǎng)，平均租金本季度環(huán)比上漲2.5%，并已開始帶動(dòng)浦西中央商務(wù)區(qū)租賃市場(chǎng)的需求。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼表示："隨著金融改革的推進(jìn)和上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)有關(guān)法規(guī)的逐步完善，我們看到內(nèi)資資產(chǎn)管理、私募股權(quán)及其它金融服務(wù)行業(yè)租戶正積極尋求擴(kuò)張或設(shè)立新辦公室，從而產(chǎn)生強(qiáng)勁的租賃需求。"
  

　　從商辦市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，從自貿(mào)區(qū)成立后價(jià)格有一個(gè)上翹，這個(gè)余溫保持到年初，之后有所回落。
　　由于外高橋7成以上是工廠改建而成的辦公，所以純寫字樓相當(dāng)緊俏。基于自貿(mào)區(qū)成立后，需求量比較大的，尤其是200平方米以下的小戶型，相當(dāng)搶手。目前空置率基本在10%以內(nèi)。當(dāng)前租金在4元/天/平方米。而工廠改建的辦公樓目前租金在2.2元/平方米/天。
　　另?yè)?jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前外高橋自貿(mào)區(qū)內(nèi)辦公樓租金價(jià)格大約在2.5元-6元每平方米·天，其中新發(fā)展為6元每平方米·天、海關(guān)大樓為5元-5.5元每平方米·天、國(guó)貿(mào)大廈為3.5元每平方米·天、2號(hào)門附近為2.5元-3元每平方米·天。
　　業(yè)內(nèi)專家表示：自貿(mào)區(qū)建立后，比如物流基地建設(shè)、商務(wù)辦公需求等會(huì)率先出現(xiàn)一波需求潮，因此這類商業(yè)地產(chǎn)會(huì)率先迎來(lái)機(jī)遇。雖然年內(nèi)價(jià)格迎來(lái)降溫，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，自貿(mào)區(qū)利好是毋庸置疑的，未來(lái)高端寫字樓項(xiàng)目入市一定會(huì)受到市場(chǎng)關(guān)注。


 

　　目前外高橋自貿(mào)區(qū)內(nèi)普遍供應(yīng)較少，辦公物業(yè)供應(yīng)主要以二手房為主，且房齡普遍較長(zhǎng)，設(shè)施略顯老舊、選擇余地較小。相對(duì)而言，遠(yuǎn)洋財(cái)富中心作為目前外高橋自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域內(nèi)，唯一在售的一手辦公樓項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)上具有一定優(yōu)勢(shì)。
　　遠(yuǎn)洋財(cái)富中心項(xiàng)目共由一棟主樓和兩棟副樓組成，三棟樓采用凹字型布局，從風(fēng)水學(xué)來(lái)講是聚財(cái)?shù)南笳髦?cái)源滾滾，生意興隆。 其中2號(hào)樓為主樓，辦公面積1.3萬(wàn)方共12層層高4.2米半層500平米起售，我們遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自貿(mào)區(qū)里自己的辦公總部也會(huì)設(shè)立在這棟里面。一號(hào)樓和三號(hào)樓 辦公面積是1.5和1.6萬(wàn)方共9層層高4.4米可以做loft，可謂是雙倍得房率。面積43-90㎡各266套辦公主力戶型為60㎡。
　　另外，該項(xiàng)目43㎡的小面積物業(yè)產(chǎn)品不但降低了投資門檻，還在企業(yè)注冊(cè)資質(zhì)問題方面兼顧了注冊(cè)、辦公、投資等多重利好。同時(shí)，項(xiàng)目擁有彰顯企業(yè)實(shí)力與氣派的雙層大堂，交付使用時(shí)是區(qū)內(nèi)唯一標(biāo)準(zhǔn)最高的寫字樓。

　　交通配套：地鐵6號(hào)線外高橋保稅區(qū)南站、公交815路、181路、浦東17路等。
　　周邊配套：肯德基、麥當(dāng)勞、全家便利店、快客便利店、中國(guó)工商銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、渣打銀行、國(guó)泰世華銀行 、加楓路郵政支局等。
　　項(xiàng)目位于外高橋自貿(mào)區(qū)5號(hào)門旁，隔路對(duì)望海關(guān)大樓。是區(qū)域內(nèi)少有的在售小面積雙層LOFT辦公項(xiàng)目，層高4.4米。本案臨近6號(hào)線與中環(huán)線，交通便利。


 
 
 
 
         
  習(xí)近平：
　　上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)是塊大試驗(yàn)田，要播下良種，精心耕作，精心管護(hù)，期待有好收成，并且把培育良種的經(jīng)驗(yàn)推廣開來(lái)。

著名經(jīng)濟(jì)專家葉檀：
　　上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)改革，既是對(duì)上海的考驗(yàn)，也是對(duì)中國(guó)深度改革開放的考驗(yàn)。上海是否能回到黃金時(shí)代并不重要，重要的是中國(guó)已進(jìn)入深度開放、發(fā)展時(shí)代。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部盧文曦：
　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，自貿(mào)區(qū)利好是毋庸置疑的，目前是價(jià)格的理性回歸。從商業(yè)地產(chǎn)的角度來(lái)看，由于外高橋版高端寫字樓并不多，而市場(chǎng)需求又是客觀存在的，所以未來(lái)如果有這類產(chǎn)品入市一定會(huì)受到市場(chǎng)關(guān)注。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟：
　　自貿(mào)區(qū)的建設(shè)將使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期利好的影響。

   李克強(qiáng)：
　　要讓在上海自貿(mào)區(qū)注冊(cè)的企業(yè)，不僅站得住，而且活得好，贏得大未來(lái)！上海自貿(mào)區(qū)有大未來(lái)，上海有大未來(lái)！

億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東：
　　通過功能分區(qū)的劃分，促進(jìn)土地綜合使用、建筑復(fù)合利用。根據(jù)區(qū)位條件、交通條件、建設(shè)基礎(chǔ)、規(guī)劃導(dǎo)向，形成服務(wù)分區(qū)、綜合分區(qū)、物流分區(qū)三類功能分區(qū)，分別以公共服務(wù)設(shè)施、工業(yè)以及倉(cāng)儲(chǔ)物流為主導(dǎo)功能，對(duì)各分區(qū)提出主導(dǎo)或鼓勵(lì)的用地性質(zhì)。對(duì)于這三塊功能區(qū)都持看好態(tài)度，外高橋片區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ欠浅４蟮摹?br />
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授：
　　在上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸降速的情況下，自貿(mào)區(qū)批準(zhǔn)對(duì)上海無(wú)疑是一個(gè)重大的利好消息。自貿(mào)區(qū)會(huì)對(duì)港口、物流等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有大的促動(dòng)。第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)和商業(yè)更是對(duì)未來(lái)上海經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型有良好的帶動(dòng)。自貿(mào)區(qū)建成甚至對(duì)未來(lái)整個(gè)上海市的房?jī)r(jià)都會(huì)有一個(gè)提升。


  
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