|
主持人：新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，隨著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進程的持續(xù)推進，無論是從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)移，還是不同城市間的轉(zhuǎn)移，都必然擴大對住房這種基本生活資料的需求規(guī)模。同時，新增城市人口的住房需求也必然會對房地產(chǎn)市場格局帶來新的變化。新型城鎮(zhèn)化將對樓市產(chǎn)生哪些影響?
首先介紹一下今天出席的嘉賓：中國綜合開發(fā)研究院區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究所副所長劉國宏、中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛、中銀國際證券有限責任公司黃海勇。
新型城鎮(zhèn)化是從去年十八大到今年兩會期間，各界關(guān)注的熱點話題。我們注意到，十八大報告中有兩個熱詞格外引人關(guān)注，一個是“美麗中國”，一個是“城鎮(zhèn)化”。這兩個詞有何內(nèi)在關(guān)聯(lián)?城鎮(zhèn)化和城市化有什么區(qū)別? 在座的各位怎樣解讀十八大報告中提出的“城鎮(zhèn)化”建設(shè)?
綜合開發(fā)研究院劉國宏：十八大報告里提到兩個關(guān)鍵詞，一個是美麗中國，一個是新型城鎮(zhèn)化。
首先，美麗中國和新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在聯(lián)系是城鎮(zhèn)化是實現(xiàn)美麗中國的重要手段。在改革開放三十年后，在新的時間節(jié)點上，我們提出要打造美麗中國，也就是說生態(tài)、經(jīng)濟、政治、文化等方面都要有較大改善和提高。
而城鎮(zhèn)化本身不僅是一種經(jīng)濟的集約利用，資源的優(yōu)化配置，同時也是處理一些生態(tài)問題、社會問題，提高人民文化修養(yǎng)、文化水平的必要手段，因此我認為這兩個詞有非常緊密的聯(lián)系，城鎮(zhèn)化是實現(xiàn)美麗中國的核心手段。
第二，大家都在提城市化、城鎮(zhèn)化有什么區(qū)別，事實上這兩個中文詞在英文里是一個單詞。在中央的文件里使用的是城鎮(zhèn)化，通常老百姓的理解是大、中、小規(guī)模的城市，而成規(guī)模、成建制的鎮(zhèn)也是城市的一種形態(tài)，所以其實沒有必要非得追究這兩個詞的區(qū)別。
最后，十八大報告里提到城鎮(zhèn)化部分有一個主題就是科學發(fā)展，主線就是加快經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式依靠什么?經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)那些?
如三架馬車的結(jié)構(gòu)，投資、消費、出口。首先一定要改變投資驅(qū)動發(fā)展的方式，因為這個方式帶來了很多弊端。而在出口方面，國際市場也不景氣，那么能依靠的就是消費，其中，擴大內(nèi)需是我們十八大的重要戰(zhàn)略，而城鎮(zhèn)化正是我們擴大內(nèi)需的重要手段。
從我們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型看，我們城鎮(zhèn)化的建設(shè)既給我們的產(chǎn)業(yè)提供了市場空間，也給我們的產(chǎn)業(yè)提供了新的載體，所以一些沿海城市的產(chǎn)業(yè)往哪轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化建設(shè)就是告訴這些產(chǎn)業(yè)在960萬平方公里的國土上還有很多地方適合這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
此外從文化上，生態(tài)上，人口的積聚才能帶來交流、溝通，才有可能帶來我們文化水平的提高，甚至帶來我們的政治文明。以希臘為例，希臘是西方世界早起政治最文明的地方，而這些就是城鎮(zhèn)建設(shè)和城邦間的博弈帶來的。
也因此，這次十八大報告提出的城鎮(zhèn)化，對我們的下一個三十年有非常重要的意義。
中原地產(chǎn)王飛：首先，美麗中國和城鎮(zhèn)化的關(guān)聯(lián)還是要回到新型城鎮(zhèn)化和舊城鎮(zhèn)化的區(qū)別上才能體現(xiàn)出這兩點的關(guān)聯(lián)。舊城鎮(zhèn)化是以犧牲環(huán)境資源為代價，新型城鎮(zhèn)化是以生態(tài)建設(shè)為基礎(chǔ)，以人為核心的城鎮(zhèn)化，所以新型城鎮(zhèn)化和美麗中國是相互促進的關(guān)系。
其次，城鎮(zhèn)化和城市化我們追溯國外的一些歷史可以發(fā)現(xiàn)這兩者沒有什么區(qū)別。而此次城鎮(zhèn)化的落腳點是落在城鎮(zhèn)上，城鎮(zhèn)化的主體、城鎮(zhèn)化的人口都更加偏向于大城市周邊的衛(wèi)星城和城市群。
再者，城市化其經(jīng)濟性質(zhì)城市配套上會都與城鎮(zhèn)化有些區(qū)別。城市化偏重于城市商業(yè)中心這樣的概念，城鎮(zhèn)化在基礎(chǔ)設(shè)施和配套方面沒有城市化那么高，如果一定要區(qū)分我認為就是這個區(qū)別。
最后，十八大提出這個城鎮(zhèn)化的精髓是四化概念，即工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化，這四化是有互動和關(guān)聯(lián)的。
具體到房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的方面就是土地制度的改革，如農(nóng)民征地補償?shù)闹贫龋恋亓鬓D(zhuǎn)的方式，宅基地的自由流轉(zhuǎn)等，另一方面，城鎮(zhèn)化還涉及到公共服務(wù)是否能均等化，以2011年城鎮(zhèn)化率來說，戶籍人口只有35%，而常住人口為53%，這中間的流動人口是否可以享受到本地市民應(yīng)有的教育、醫(yī)療以及其它配套服務(wù)，而這是新型城鎮(zhèn)化的重點問題。
一方面，過去三十年的城鎮(zhèn)化步子邁得有點大，因此出現(xiàn)了很多問題;另一方面，城鎮(zhèn)化也并不等于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化的過程中應(yīng)該是非常小的一部分。在新的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)后產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、旅游地產(chǎn)建設(shè)等方面應(yīng)該改變一下思路，而不是按照以前的思路開發(fā)，開發(fā)商需要正確對待城鎮(zhèn)化。
中銀國際黃海勇：在長三角、珠三角這樣的一線城市，城市集約程度太高，導致發(fā)展過程中出現(xiàn)一些的問題，比如房價和收入不匹配，當房價過分上漲時，會積累一些民生和社會問題。
新型城鎮(zhèn)化的方向是非常好的，正是因為管理層看到了這一點，在推出新型城鎮(zhèn)化的時候是理性的，同時闡釋了金融創(chuàng)新，還提出來“打擊投資性房地產(chǎn)投資行為”。
主持人：《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》已對外發(fā)布，您對這個規(guī)劃如何解讀?
劉國宏：我認為新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃有幾個亮點。規(guī)劃的指導思想提到了從土地的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向人口的城鎮(zhèn)化，避免了過去強調(diào)土地資源的開發(fā)建設(shè)，沒有考慮土地所承載的具有創(chuàng)新能力的人群的需求的問題。
規(guī)劃還特別提到了要以城市群作為支撐，這也是不同于以往的一個提法，實際上是對以前的城市化過程中出現(xiàn)的問題的反思，同時對以前城市化階段產(chǎn)生的效果還是有認可的部分。因此，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該主要往原來已經(jīng)形成集聚的城市群進行再布局，提高區(qū)域的經(jīng)濟密度，進一步提升規(guī)模效應(yīng)。從提升國家的經(jīng)濟競爭力來看，這都是有意義的。當然規(guī)劃和實際的實施還是有距離的，我們對它充滿了期望，也預示著接下來執(zhí)行層需要更加努力地做好。
談到資源，從投資的角度來說要追求利潤，從社會配置的角度來說要更有效率，那么投到什么地方更有效率?我覺得，對于城市化、城鎮(zhèn)化的理解，應(yīng)該由市場說了算。這次國家提的規(guī)劃里面提到了城市群，
從個人角度，我覺得規(guī)劃在促進資本、人口流動方面還是有所欠缺的。比如說，它仍然使用了一些控制的字眼，我覺得應(yīng)該更多的強調(diào)從控制轉(zhuǎn)向保障公平、轉(zhuǎn)向怎樣在各個區(qū)域里邊公共資源的公平配置，從而調(diào)整人口，解決人口集聚過多產(chǎn)生的問題，而不是采取行政手段。
規(guī)劃只到2020年，是短期型的規(guī)劃，從長期來看，還是要更多的通過保障公平的方式，通過市場化的手段來促進和推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，我覺得這個才是正途。
主持人：當然，我們更加關(guān)注新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)行業(yè)的影響。那么，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，對房地產(chǎn)行業(yè)市場有著怎樣的影響?
王飛：新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的機遇，首先是區(qū)域方面的。目前的城鎮(zhèn)化東部是高于中西部地區(qū)的，規(guī)劃出來之后，里面提到一億人要就近城鎮(zhèn)化，這對未來中西部地區(qū)有一些利好。
第二，對于中小的微型城市群來說也是存在很大利好的。大家也看到了舊的城鎮(zhèn)化帶來的一些諸如“空城”“鬼城”的問題，因為相關(guān)的商業(yè)、公路等基礎(chǔ)建設(shè)沒有跟上。現(xiàn)在的規(guī)劃以中大城市、大城市和特大城市為依托，在周邊建設(shè)微型城市，相對應(yīng)會有城際間的軌道、相關(guān)的商業(yè)配套跟上，這種城市群對于微型城市來說也是存在很多利好的。
第三，規(guī)劃提到了老城區(qū)的改造問題，在深圳的土地供應(yīng)基本上是以舊改或城市更新為主，去年三分之二的土地供應(yīng)來自于城市更新，未來這個比重還會繼續(xù)加大，這也是一個新的趨勢。 第四，對于包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是存在機遇的，未來產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)力度會加大的。
主持人：在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，房企投融資體制將如何改革。
黃海勇：走到今天，我們看到的了一些空城，這是不是給我們敲了一個警鐘，“攤大餅”式的城鎮(zhèn)化不能再走下去了。從資本市場我們看到，十年調(diào)控，房價漲了十倍，但是房地產(chǎn)的股票跌了十年，這是違背經(jīng)濟學的投資邏輯的。
所以，新型城鎮(zhèn)化一定不能等同于房地產(chǎn)化，在實施的過程中如何避免“攤大餅”式的發(fā)展，這是需要考量的，比如在農(nóng)村人口進行城市化轉(zhuǎn)移的過程中，如何提高消費水平、勞動生產(chǎn)率等等。
主持人：據(jù)了解，萬科、保利、恒大等房企已經(jīng)開始在幾大城市群中悄然布局土地儲備，請問您對此怎么看?您所在的企業(yè)有什么具體的舉動?
王飛：大家都看到去年整個土地市場的熱度，其實從標桿房企很多從三四線重新回歸到一二線城市，包括從去年下半年以來拿地的熱情，很多城市溢價率能翻幾倍。一個方面，開發(fā)商對于這種規(guī)劃、利好的敏感度是很高的，另外一方面也跟土地財政的事實其實是分不開的。很多城市從11年到12年，整個房地產(chǎn)市場其實是有一段低迷期的，12年第二季度開始有一些回溫，很多地方政府他的財政其實是面臨很大問題的，到了12年下半年，土地市場熱起來其實也跟地方政府自己拼命推地是有很大關(guān)系的，所以不是說房企悄然進行土地儲備，而是跟地方政府的關(guān)系非常大。
主持人：兩會期間，住建部提出：今年房地產(chǎn)政策“雙向”調(diào)控。大部分觀點認為，所謂的“雙向”就是差異化。在座的各位是否同意，能否結(jié)合深圳樓市的現(xiàn)況談?wù)勀睦斫?對深圳房地產(chǎn)形勢有哪些影響?
王飛：我理解的雙向調(diào)控應(yīng)該從幾個方面去說，第一，城市不同，一二線城市和三四線城市樓市現(xiàn)狀是完全不一樣。三線城市樓市供應(yīng)過剩，去化周期之前爆出南京去化要18個月，而深圳是不同的，一線城市去化周期目前還處于一個相對穩(wěn)定的時間段，深圳要9個月左右，其他一線城市也是一個比較合理的水平，這是雙向調(diào)控差異化的其一;其二在于，對于需求和供應(yīng)它也是雙向調(diào)控的。之前的行政政策，都是限購、限貸，都是從需求的方向來講。政府說促供應(yīng)也是一直在提，比如保障房的供應(yīng)，要求兩條腿走路。真正離能達到加大供應(yīng)的結(jié)果還是有一定的差距，我理解，今年政府在供應(yīng)方面應(yīng)該會有一些動作出來。第三，剛需市場和高端市場，即自住和投資，也是調(diào)控差異化的問題。剛需實際上出現(xiàn)房貸緊張，從政府意圖來說要保障剛需，保障中低收入人群的住房需求。對于投資需求，其實政府從很多年前就打算打擊投資、投機行為。深圳來說從09、10年的30%以上的高投資占比，經(jīng)過10年、11年調(diào)控，投資客從監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看有大筆的回落。去年和今年的水平就是百分之十幾道二十以內(nèi)的幅度，這也是調(diào)控的一個重要方向。 |
